Che cos'è un mutuo ipotecario
Il mutuo per la casa è un finanziamento a medio-lungo termine garantito da ipoteca sull'immobile. La banca eroga il capitale e il cliente lo restituisce in rate, di norma mensili, per una durata che spesso va da 10 a 30 anni. L'ipoteca dà alla banca una garanzia reale: in caso di grave inadempimento può soddisfarsi sul bene. È disciplinato dal Testo Unico Bancario e da specifiche norme di trasparenza e tutela del consumatore.
Tasso fisso, variabile e le vie di mezzo
Con il tasso fisso la rata resta invariata per tutta la durata: paghi la certezza, di solito con un tasso di partenza più alto. Con il tasso variabile la rata segue un indice di riferimento (storicamente l'Euribor per i variabili) più uno spread: parte spesso più basso ma può salire. Esistono formule intermedie: variabile con cap (con tetto massimo), tasso misto (con possibilità di passaggio) e mutui a rata costante e durata variabile. La scelta dipende da quanto puoi assorbire un aumento della rata e dall'orizzonte temporale.
Spread e indice: da cosa nasce il tasso
Il tasso di un mutuo è dato dalla somma di un indice di riferimento (per il fisso ci si àncora tipicamente all'Eurirs/IRS della durata corrispondente; per il variabile all'Euribor) e di uno spread, cioè il margine della banca. A parità di indice, è lo spread la parte su cui le banche competono: confrontare gli spread aiuta a capire chi offre di più.
LTV: quanto puoi chiedere
Il Loan to Value è il rapporto tra importo del mutuo e valore dell'immobile. Molte banche finanziano fino all'80% del valore; oltre questa soglia le condizioni tendono a peggiorare o servono garanzie aggiuntive. Per l'acquisto della prima casa da parte di under 36 o categorie tutelate esistono strumenti pubblici di garanzia che possono facilitare LTV più alti: vanno verificati caso per caso perché soggetti a requisiti e scadenze.
Sostenibilità della rata
Come regola prudenziale, molte banche considerano sostenibile una rata che non superi circa un terzo del reddito netto mensile, tenendo conto degli altri impegni. Non è una regola assoluta ma un buon punto di partenza per capire quanto chiedere senza mettersi in difficoltà.
L'iter: dalla richiesta al rogito
Preventivo e simulazione → domanda con documenti (reddito, immobile, preliminare) → istruttoria e perizia sull'immobile → delibera → atto notarile di mutuo contestuale al rogito → erogazione e iscrizione dell'ipoteca. Tra domanda ed erogazione passano in genere alcune settimane: è utile muoversi con anticipo rispetto al compromesso.
Costi accessori
Oltre agli interessi, il mutuo comporta: istruttoria, perizia, imposta sostitutiva (in genere lo 0,25% per l'acquisto di prima casa e il 2% per seconde case, calcolata sul capitale), spese notarili per l'atto e l'ipoteca, e le polizze. La polizza scoppio e incendio è di norma obbligatoria; altre coperture (vita, impiego) sono facoltative e vanno valutate a parte. L'indicatore che sintetizza il costo è l'ISC/TAEG.
Surroga e portabilità
La surroga consente di trasferire il mutuo a un'altra banca che offre condizioni migliori, senza costi a carico del cliente e senza estinguere l'ipoteca esistente (che viene "portata" alla nuova banca). È uno strumento potente per ridurre lo spread quando il mercato migliora. Diversa è la rinegoziazione, che si fa con la stessa banca, e la sostituzione, che comporta un nuovo mutuo e nuovi costi.
Tutele del mutuatario
La normativa prevede informazione precontrattuale, limiti alle penali e, per i mutui prima casa, strumenti come il Fondo di solidarietà che consente in certi casi di sospendere le rate al ricorrere di eventi come perdita del lavoro. Le clausole vanno lette con attenzione, in particolare quelle su tasso, indicizzazione e decadenza dal beneficio del termine.
Come scegliere in pratica
Parti dal budget reale e dall'LTV che ti serve; scegli il tipo di tasso in base alla tua tolleranza al rischio; confronta gli spread a parità di durata e importo; somma i costi accessori per capire l'esborso iniziale; verifica se hai accesso a garanzie pubbliche; e ricorda che la surroga ti permette di rivedere le condizioni negli anni.